Optimiser l'usage du foncier Hlm à l'heure du ZAN – Repères n°138

À l’heure de la raréfaction du foncier urbanisable, le patrimoine foncier et immobilier des organismes Hlm mérite une attention particulière. D’autant que c’est une ressource nécessaire pour développer une nouvelle offre de logement social, mais aussi contribuer à la mixité sociale et fonctionnelle.

Dans cette perspective, les organismes Hlm peuvent opérer des transformations d’ampleur variable qui portent à la fois sur le bâti et sur les espaces non bâtis.

Au cœur des enjeux de la transition écologique, le présent cahier Repères ambitionne de contribuer à l’évolution des pratiques des organismes Hlm en les encourageant à :

• Questionner les modes de faire, développer une vision à 360° pour interroger ou réinterroger leur patrimoine et son potentiel de transformation, dans des approches intégrées et décloisonnées ;
• Se poser les questions essentielles : quelle programmation ? Pour répondre à quels besoins ? Pour quels usages dans le temps ?
• Envisager au cas par cas les aspects contributifs du foncier des organismes Hlm.

La méthode développée dans la première partie pose un cadre de réflexion pour l’optimisation des usages du foncier, notamment sur le volet renaturation et ses différents aspects contributifs : îlot de fraîcheur, biodiversité, puits carbone, infiltration des eaux de pluie.
Ce cadre de réflexion peut servir de fil directeur pour s’interroger sur les pratiques de gestion, l’évolution du cadre de conception du projet, et son modèle économique (subvention, modèles d’investissement et d’exploitation). La méthode proposée se veut souple et adaptable au regard de la qualité des espaces non bâtis, et des orientations que chaque organisme souhaitera donner en fonction de sa stratégie patrimoniale et des ressources à sa disposition.

La seconde partie de ce Repères permet d’illustrer la dimension « carbone » d’un projet d’aménagement ou de recyclage urbain. À travers six études de cas, cette partie met en lumière l’impact des hypothèses à poser lorsque l’on opère une transformation en profondeur d’un patrimoine foncier et immobilier, notamment en densification. Cette approche intègre en particulier les possibles effets de report au-delà du périmètre de projet.