Transformation de l'existant et construction réversible : penser le logement pour demain et après-demain - Repères n° 103

La transformation de bâtis existants pour créer de nouveaux logements s'inscrit de façon croissante dans la pratique de la maîtrise d'ouvrage Hlm. La création de bâtiments neufs intégrant dès leur conception des potentialités d'évolutions des logements, voire le changement de destination est un champ plus exploratoire. Ces types d'opérations incarnent pour autant des réponses attendues dans le cadre de la sobriété foncière portée au niveaux des territoires. Ce cahier Repères propose ainsi un décryptage des conditions de montage d'opérations de transformation de bureaux en logements, de logements évolutifs et de construction réversibles.

La maîtrise d'ouvrage Hlm inscrit ses programmes dans un temps long, intégrant la gestion de la construction mais également l'usage et exploitation du bâtiment sur plusieurs décennies et jusqu'à sa fin de vie. Cette spécificité la place à l'avant-garde des réflexions sur la transformation d'un bâtiment au cours de sa vie, avec un engagement fort sur les transitions écologiques par la nécessaire durabilité du programme.

Ce cahier Repères propose ainsi de documenter 3 types de conception pouvant alimenter la pratique de la maîtrise d'ouvrage Hlm pour traduire cette ambition :

- La transformation de l'existant, soit la reconversion lourde d'une construction existante. Sont ainsi exposées dans ce guide les transformations entraînant un changement de destination (notamment de bureaux en logements), en examinant les enjeux opérationnels liés aux caractéristiques constructives générales, ainsi que les questions juridiques et fiscales liées à ces projets.

- La flexibilité, soit la capacité d'évolution d'une construction, anticipée dès sa conception, permettant d'offrir la possibilité d'aménager ou de réaménager l'espace sans faire évoluer sa surface ou sa fonction. Ce guide fait ainsi l'examen des conditions dans lesquelles a été expérimentée la construction de logements flexibles, par l'installation de cloisons démontables, la conception de pièces basculantes, la mise en place de volumes capables ou encore la mise à disposition de pièce(s) annexe(s).

- La réversibilité, soit la capacité programmée d'un ouvrage neuf à changer facilement de destination (bureaux, logements, activités...) grâce à une conception qui minimise, par anticipation, l'ampleur et le coût des adaptations. Un chapitre du guide expose ainsi cette voie exploratoire entreprise par quelques maîtrises d'ouvrages, en anticipation de la règlementation en la matière.

Le document illustre ces types de conception à travers 30 retours d'expérience faisant l'objet de monographies et fiches-synthétiques également disponibles sur le Lab Habitat.